[부동산] 8.27 대책에 따른 대출 기초부터 알아보기

서울 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다.

이 쯤 되면 부동산에 별로 관심 없이 지내던 사람들도 관심을 가지게 되고, 사람들 서넛만 모이면 집값 이야기로 떠들썩해진다.

나 또한 지방민으로서 이를 어떻게 해야할지 걱정이다.

무엇보다도, 서울과 지방 집값 차이가 이렇게 점점 벌어지다가는 자녀의 미래까지 차이가 나 버리게 되면 어쩌지 싶은 것이다.

 

부동산 어플로 서울의 집값을 살펴보면서, 일 주일 사이에 몇천만원 오르는 걸 보고 더욱 실감이 난다.

또 머릿속으로 계산을 해 본다. 이 정도 집을 사려면 얼마가 있고, 얼마가 더 필요하고 대출을 내야 하는지..

그런데 얼핏 뉴스에서 투기지역으로 지정되면 집값의 절반 정도만 대출이 된다던데, 그럼 대출을 최대한 받아도 매수하지 못하는 집이 있을 것 아닌가..?

그 지역들은 어디지?

 

"투기지역? 조정대상지역? 그게 뭐야?"

 

 

뉴스같이 재미없는 것들은 흘려들으니 자세한 정보를 알고 있을 리가 없다. 내가 사고싶은 부동산의 대출이 얼마까지 나올지 궁금해지면서 부동산 투기지역의 자세한 내용을 알아봐야겠다는 생각이 들었다.

 

나처럼 부동산 초보들의 시선에 맞게 쉽고 간략하게. 왜냐하면 내가 딱 그만큼만 아니까! ㅎㅎ

 

매매하고자 하는 지역이 어떤 영향권에 있는지를 보고, 그 지역 부동산을 매매하려면 어떤 조건을 갖추어야 하는지 알아보자.

부동산 매매에 재제를 받는 지역은 그 강도에 따라 세 가지로 나뉜다. 제재가 심한 명칭 순으로 "투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역"으로 말이다.

 

[투기지역과 투기과열지구]

8.27 부동산 대책을 통해 추가로 투기과열지구로 지정된 지역도 보인다.

서울 전역은 투기과열지구이다. 특히 짙은색과 빗금친 지역, 그리고 세종시는 투기지역으로, 가장 재제가 강하게 적용되는 지역이다.

 

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[조정대상지역]

투기지역 + 투기과열지구 포함하여 성남시, 고양시,  남양주시, 동탄 2신도시, 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구,

부산 해운대구, 부산진구, 동래구, 연제구, 수영구, 남구, 기장군 일광면

 

 

 

자, 이렇게 내가 콕 찜해둔 지역이 어디에 속하는 지 파악이 되었다면, 그에 적용되는 대출제한은 어떤 지 알아보자.

 

[지역에 따른 대출 제한 내용]

 

대  출	투기지역	투기과열지구	조정대상지역
	LTV, DTI 40%	LTV, DTI 40%	LTV 60%, DTI 50%
	중도금대출 발급요건 강화 : 분양가격의 10%를 계약금으로 납부 : 세대당 보증 건수는 한 건으로 제한	중도금대출 발급요건 강화 : 분양가격의 10%를 계약금으로 납부 : 세대당 보증 건수는 한 건으로 제한	중도금대출 발급요건 강화 : 분양가격의 10%를 계약금으로 납부 : 세대당 보증 건수는 한 건으로 제한
	주담대 만기 연장 제한 : 두 건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우  주담대 건수 제한 (세대당 한 건) : 기존 주택 2년 내 처분 약정 시 예외 허용  기업자금대출 제한 : 임대사업자의 임대용 주택 취득 외 주택취득목적 기업자금대출 신규 취급 불가	-	-

 

흠.. 읽어보니 대략 어떻게 제한을 두는 지 알겠는데, LTV는 무엇이며, DTI는 뭐지??

 

LTV란,

Loan to Value Ratio의 약자로, 담보인정비율 이라고 해석한다.

내 머리로는 영어로도, 한글로도 이해가 안 간다.. (눈물)

주택담보대출을 받을 때 주택 가격에서 대출을 받을 수 있는 비율을 말한다고 한다.

예를 들어, 투기지역의 주택을 매매하려면 LTV는 40% 이므로, 주택 가격이 5억이라면 그의 40%인 2억까지 대출이 가능하다는 말이다.

그렇담 현금 3억이 있어야 주택을 구매할 수 있으므로, 여유 자산이 많아야 주택을 구매할 수 있도록 제한을 주었다.

이 부작용에 대해 말이 많지..ㅠㅠ

 

DTI란,

Debt to Incom Ratio의 약자로, 총부채상환비율 이라고 해석한다.

돈을 빌리는 사람의 상환능력을 보고 대출한도를 결정하는 것이다.

예를 들어, 주택 가격이 10억인 투기지역의 주택을 매매하려면 DTI는 40% 이므로, 연봉이 5천만원인 사람은 1년에 최대 2천만원(부채 원리금+이자)까지 대출이 가능하다는 뜻이다.

돈을 많이 벌면 대출 금액이 높아질 것이고, 아니라면 대출 금액도 줄어든다.

또한, 대출 상환 기간을 늘릴수록 연간 원리금 상환액이 줄어들어서 부담이 완화될 수 있다는 점.

 

여기까지만 알면 되는 줄 알았는데..

주택 매매 대출요건이 강화되면서 신혼부부와 사회초년생 등 젊은 계층에는 제한을 완화시키기 위한 정책도 있다.

구 분	투기지역 & 투기과열지구		조정대상지역		그 외 수도권
	LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
실수요자 & 6억 이하	50%	50%	70%	60%	70%	60%
주택담보대출 없음	40%	40%	60%	50%	70%	60%
주택담보대출 있음	30%	30%	50%	40%	60%	50%

기존 주담대가 있으면  10%씩 대출비율이 줄어드는구나.

게다가 실제 주택담보대출을 진행할 때, 우선 LTV를 알아본 후 DTI를 따져 둘 중 적은 금액으로 대출이 승인된다니..

이제 대출 많이 받는사람은 부자인건가..ㅠㅠ

 

여기서 한 단계 더!! LTV와 DTI보다 더욱 까다로운 제도가 오는 10월부터 도입된다고 한다.

그것은 DSR...

 

DSR이란,

Debt Service의 약자로, 총체적상환능력비율 또는 총부채원리금상환비율 이라고 해석한다.

DSR은 가장 강력한 대출 규제 방안으로, DTI와는 다르게 개인이 가진 모든 종류의 대출액의 합계를 조회하기 때문에, 대출 비율이 더욱 줄어들게 된다.

주택담보대출 외에 개인이 가진 다른 모든대출 상환금액을 합친 금액을 한도로 대출금액을 계산하는 방법이다.

마이너스통장, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등등 모든 상환 예정액이 대출금액에 합산되니, 대출가능금액은 더욱 줄어들겠네..

 

치솟는 서울의 집값을 잡기 위한 대책 중 하나인 대출제한에도 이렇게 다양하고 복잡한 제도가 만들어져 있다.

무주택자에 저소득층인 서민들은 내집마련을 위해 열심히 달려왔는데, 이런 사람들에게 규제가 또다른 벽으로 작용되어서는 안 되겠다.

다양한 부동산 가격 억제 정책의 부작용을 최소화 할 수 있는 대체 방안도 잘 마련되어서 모든 국민이 내집 마련의 꿈을 잃지 않았으면 좋겠다.